Nos tempos que estamos vivendo, onde a palavra não tem mais valor e que não é mais garantia de honestidade, um contrato bem elaborado é essencial para evitar muitas dores de cabeça, despesas e imprevistos. Uma leitora me enviou a seguinte pergunta: "Me tire uma dúvida com relação as multas no contrato (com construtora). Qual o valor que você estipulou por atraso da obra, e como fez para escolher a cor dos porcelanatos. Quero que me entreguem a casa pronta, pois não tenho tempo para administrar obra e nem cabeça, rsrs". Eu já havia feito um post sobre documentação, valores para construir e dicas pré-obra AQUI, mas agora que já passou essa fase turbulenta tenho novas informações, então decidi fazer um novo post mais direcionado a contrato... espero que seja muito útil e um grande conselho, quando se trata de dinheiro, não existe profissional amigo, temos que separar bem as coisas para não arcar com grandes prejuízos. Vem comigo!

Um contrato de obras bem elaborado, permitirá a execução correta dos trabalhos no decorrer da construção ou reforma da sua casa ou apartamento. Para proteger os principais interesses junto ao empreiteiro o mesmo deve ser escrito, assinado e registrado em cartório. Na ausência de um contrato será difícil provar a responsabilidade da equipe que executou a obra.

Você deve ter todos os dados precisos do seu empreiteiro, documentos como nome da empresa, CNPJ, endereço, nome do proprietário, identidade, CPF, endereço de trabalho e ou moradia, telefone de contato. Com estas informações e antes de fechar qualquer acordo, você deve fazer uma checagem buscando informações de idoneidade técnica (falar com outros proprietários que já haviam contratado os serviços da empresa ou empreiteiro interessado (visitar obras executadas se possível), e também checar a idoneidade e saúde financeira do pretendente. Após checar os dados é importante consultar um amigo advogado ou contador, que auxilie na elaboração do contrato de obras. O acordo com o empreiteiro que vai construir a casa deve ter dados precisos. Principalmente os do contratante e o contratado, a data e o local do contrato, os detalhes dos serviços combinados, juntamente com a data de início e fim, bem como os valores e parcelas de pagamentos definidas conforme cronograma da obra. É também muito importante especificar uma data de início e uma dada final para a conclusão das obras. Determinar as diversas etapas de execução da obra com os prazos para cada fase, que geralmente são definidos no decorrer dos meses de construção. Contratei meu arquiteto para administrar a obra e ele contratou uma empreiteira, então não fiz direto com uma construtora. Nesse caso, ele me passou um contrato simples e que não tinha essa informação de porcentagem de multa em caso de atraso. Como contratei ele por indicação, o arquiteto era alguém conceituado e com anos de trabalho, não quis colocar essa cláusula. No entanto, foi colocado no contrato o prazo de 6 meses para entrega, mas não o valor de multa. Se eu quisesse recorrer judicialmente apenas com essa informação já seria suficiente, por que dai o juiz estipularia o valor da multa e se eu pedisse um valor x por danos o juiz também avalaria pelo tempo que passou do prazo descrito no contrato. Então, nesse caso devemos avaliar as nossas despesas, por exemplo, com aluguel, condomínio, se for o caso, transporte de onde moramos até a obra, valor da obra, e em cima disso calcular o valor de multa por mês em caso de atraso. Se a obra irá custar por exemplo, 200 mil reais, podemos colocar por atraso o valor de multa de 2% ao mês. Mas acho que a construtora já coloca no contrato essa cláusula, se não, podemos exigir, ou apenas exigir a cláusula com prazo de entrega, digamos 8 meses. E caso necessite recorrer na justiça, o juiz mesmo irá avaliar conforme o valor que estivermos pedindo por danos no processo. Agora é natural sempre atrasar 1 ou 2 meses, seja por fornecedor que atrasa devido a falta de produto em fábrica e por chuvas.

É extremamente importante descrever no contrato de obras, quem é responsável pela compra de materiais de construção. Se o contratante vai fazer isso, é bom saber se o mesmo é responsável pela qualidade dos produtos adquiridos. Se for confiar a compra de materiais ao empreiteiro, deve prestar atenção se ele estará adicionando ao preço alguma comissão por administração e os custos de frete no transporte dos materiais até o local da obra. Se vai receber a obra pronta, o contrato deve detalhar no memorial descritivo, os tipos de materiais, juntamente com suas especificações de modelo, marca e padrão de qualidade (popular, médio, alto padrão). Para que não ocorra mal entendido de interpretação, vale a pena descrever minuciosamente o que faz parte de um padrão de “média qualidade”, por exemplo. Afim de evitar aborrecimentos futuros. O porcelanato eu comprei por conta, a par do contrato, então, não estava descrito no contrato, por isso descreva tudo que irá usar para revestir sua casa, modelo, marca e cor, dos pisos, mármores, azulejos, tintas, esquadrias das portas e janelas, pia, vaso sanitário, banheira, torneiras, tomadas, pedras decorativas, gesso, que é a parte mais cara. Porque cimento, areia, ferro e pedra é a parte bruta e mais em conta da obra. Se o pessoal da construtora não quiser colocar em contrato, exija, se não servirá de dor de cabeça futuramente. Quanto mais detalhado for o contrato mais segurança pra você. Teve uma conhecida minha que fez com construtora renomada, e quando a casa ficou pronta eles cobraram um valor a mais porque a casa valorizou e com isso eles diziam ter direito a receber essa porcentagem a mais. Como não estava no contrato, ela colocou na justiça. Pode aparecer alguns absurdos no caminho como esse e por isso é melhor detalhar tudo, porque justiça demora, tem gastos com advogado, stress e as vezes nem compensa recorrer. Então, descreva tudo.

Valores e multas por atraso e por não cumprimento de alguma cláusula contratual

Então, nunca se deve pagar antecipadamente, valores a mais do que o estimado para a fase específica do trabalho realizado. Deve também ser assinado um recibo para cada pagamento efetuado. No contrato de obras também deve ser especificado a penalidade por quebra de contrato por eventuais atrasos da obra. Você também pode determinar a pena para atrasos no pagamento por parte do proprietário da casa. No entanto, para reclamar indenização, é necessário definir com precisão as datas de início e de conclusão do contrato de construção e ou execução da empreitada da obra, seja com uma construtora, empreiteira, arquiteto ou direto com o pedreiro. No meu caso, no contrato com o arquiteto ele não descreveu os revestimentos, e na planta colocou cerâmica, eu não percebi pois havia deixado claro para ele que seria porcelanato nas salas e laminado nos quartos; também não estava no contrato que ele bancaria as pedras e louças sanitárias. Chegou o final de obra, e eu que tive que comprar os pisos e louças porque ele disse que não teria dinheiro para isso, que o valor do contrato não daria para ele bancar isso, até falei para ele, pensei que pelo menos os vasos e cubas você iria colocar e também pedra na escada e porcelanato, agora se tivesse no contrato ele não teria desculpa. Eu não reclamei porque o valor dele estava abaixo das construtoras, ele me cobrou em média 1.100 m² e as construtoras não baixaria de 1.500 m², economia de uns 100 mil reais na casa toda, então ainda fiquei no lucro comprando a par e negociando direto com as lojas, digamos um acréscimo de 200 reais m² na obra, mas mesmo assim tive esse contratempo que eu não espera e mexeu legal com meu orçamento e foi motivo de muito stress.

 Faça as melhores escolhas dos profissionais e fornecedores e boa obra!

E vocês, tiveram muito stress na construção ou reforma?

Planejamento, pesquisa e contrato: Para não ficar no prejuízo e o sonho virar pesadelo!!

ITBI - O imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos, é um imposto brasileiro, de competência municipal, ou seja, somente os municípios têm competência para instituí-lo (Art.156, II, da Constituição Federal).
IPTU - O Imposto predial territorial urbano, é um imposto brasileiro instituído pela Constituição Federal cuja incidência se dá sobre a propriedade urbana. Ou seja, o IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de propriedade imóvel localizada em zona urbana ou extensão urbana. Em caso de áreas rurais, o imposto sobre a propriedade do imóvel é o ITR. Os contribuintes do imposto são as pessoas físicas ou jurídicas que mantém a posse do imóvel, por justo título. A função do IPTU é tipicamente fiscal, embora também possua função social. Sua finalidade principal é a obtenção de recursos financeiros para os municípios, embora ele também possa ser utilizado como instrumento urbanístico de controle do preço da terra. Atualmente ele é definido pelo artigo 156 da Constituição Federal, que caracteriza-o como imposto municipal, ou seja, somente os municípios têm competência para aplicá-lo. A única exceção ocorre no Distrito Federal, unidade da federação que tem as mesmas atribuições dos Estados e dos municípios.



Arquiteto: Começando pelo arquiteto, é ele quem vai elaborar o projeto, que é onde tudo começa. É o profissional que tem contato direto com o cliente, precisando entender e captar as preferências, o seu modo de vida. Tudo é levado em conta para garantir conforto e a felicidade do cliente, pois quando se trata de uma casa, estamos lidando não apenas com a moradia da pessoa, mas o seu grande sonho. No projeto arquitetônico é que será definido o aproveitamento dos espaços, paisagismo e design, onde irão surgir as maquetes eletrônicas e o cliente poderá ter a leitura do que está por vir. No projeto são realizadas muitas pesquisas e, dentre elas, temos o estudo dos ventos para garantir a ventilação dos ambientes, bem como o estudo solar, para obter conforto térmico. Mas todo esse trabalho deve ser feito dentro das legislações urbanísticas, sanitárias e ambientais, conciliando as necessidades do cliente com as leis em vigor.
Engenheiro: O engenheiro é o profissional que irá cuidar da parte estrutural, responsável pelos projetos chamados complementares, analisando as características do solo e forças que a construção estará sujeita, desenvolvendo fundações, estrutura, instalações hidráulicas e de gás. Ele decide os melhores materiais e técnicas a serem empregados na construção e cuida para que tudo seja executado conforme exigência das normas, zela pela qualidade dos materiais que estão sendo utilizados, garantindo qualidade, estabilidade e segurança. Como informado anteriormente, na área da construção civil ambos podem projetar, calcular e se responsabilizar por projetos e obras. No entanto, é preciso ficar atento à diferença que já se coloca desde a formação. O curso de Engenharia oferece apenas 160 horas para disciplina de projeto, enquanto que no curso de Arquitetura esta carga horária sobe para a média de 3.500 horas, mas ambos podem projetar. No curso de Engenharia cerca de 4 mil horas são destinadas a cálculo, enquanto em Arquitetura são destinadas cerca de 500 horas, mas ambos podem calcular e se responsabilizar pelo edifício. O ideal seria que os escritórios de arquitetura e engenharia trabalhassem em conjunto. É possível concluir que as profissões se completam para obter resultados eficientes e de qualidade. Contudo, para isto funcionar, é preciso que exista respeito e que cada área conheça suas limitações. É preciso ter maturidade para reconhecer onde termina a atribuição de um para começar a do outro profissional. Em uma obra sempre são vários profissionais envolvidos e é o profissional responsável pela obra que deve fazer a compatibilização de todos os projetos. Ou seja, organizá-los para uma melhor funcionalidade. Fonte







13. Devo contratar pedreiros, empreiteira ou construtora? Quais são os valores? Contratei meu arquiteto para administrar, ele tem escritório com engenheiro, e ele administra construções contratando empreiteiras, então quis que ele me entregasse a casa pronta pelo valor x que ele me passou, já incluindo o valor do INSS dos pedreiros, que ficou no contrato sendo de responsabilidade dele em fazer esse pagamento. Já com construtoras, eles cobrariam para o mesmo padrão da minha casa uma média de R$ 300,00 a mais o m². O padrão varia da qualidade dos materiais que você vai usar na casa, porcelanato, granito na escada, gesso no forro ou não, massa corrida nas paredes ou não, qual a quantidade de cômodos, pouco ou muitos detalhes nos acabamentos, etc. Você só paga pelo valor acordado no contrato, referente a obra pronta, que dai você vai combinar como será o pagamento, se á vista ou parcelado, ou por etapas (se for financiado), com ou sem entrada. A construtora te entrega a obra pronta, eles se encarregam de comprar todos os materiais, assim como contratar os fornecedores, pedreiros, pintor e eletricista. Foi o que meu arquiteto fez, só que ele não é uma construtora, por isso contrata uma empreiteira para construir, já na construtora eles tem os pedreiros exclusivos deles como funcionários. Geralmente as construtoras tem arquitetos ou engenheiros que trabalham para eles, e estes mesmos podem fazer seu projeto, o valor poderá ser menor, uma vez que irá construir com eles, mas se você tiver um arquiteto de sua preferência faz o projeto  e leva para a construtora. Seja com a construtora, seja com o arquiteto ou engenheiro que irá  administrar, seja com uma empreiteira ou mesmo direto com os pedreiros, nesse caso o mestre de obra, você terá que fazer um contrato, com assinatura e dados completos de ambas as partes, autenticado em cartório para ser válido judicialmente, especificando tudo em detalhes, tamanho da obra, valores e valor final, forma de pagamento, o prazo das etapas e data da entrega da obra concluída, tipo dos materiais usados, de quem são as responsabilidades do pagamento do INSS dos pedreiros (no caso de construtora, arquiteto ou engenheiro como administrador, eles deverão pagar, no caso de empreiteiras e mestre de obra, o proprietário deverá pagar, pois eles estão trabalhando diretamente para você, sem um terceiro administrando - que seria o caso do arquiteto, engenheiro ou construtora). Importante colocar que se o proprietário não quiser mais continuar não será cobrado nenhuma multa contratual, mas o contrário sim, caso o profissional queira abandonar o serviço terá que pagar multa, estipulando determinado valor, pois se não colocar essa cláusula corre o risco de ficar com obra parada por desistência do profissional, que digamos por ter arrumado uma obra maior e mais lucrativa, resolveu abandonar a sua e partir para outra. Já você poderá desistir a qualquer momento, por diversos motivos, como ficar insatisfeito com o trabalho do mesmo, conseguir um profissional com valores mais acessíveis, surgir imprevistos financeiros ou pessoais e não ter mais condições de prosseguir com a obra e nesse caso estará amparado pelo direito do consumidor e outros mais, claro que devendo pagar pelo serviço que lhe foi prestado até o momento. Também deverá especificar valor da multa no caso de atraso na entrega da casa ou reforma. Sem especificar no contrato, por exemplo, você apenas combina verbalmente que quer piso classe A porcelanato polido bege liso retificado, e eles colocam um porcelanato acetinado bege mesclado tipo C não retificado, ou pior uma cerâmica simples, afinal não foi assinado nada e você fica sem direito a exigir depois. O contrato é uma garantia para fins de cobrança judicial, tanto de prestação de serviço para o proprietário, como de pagamento para o profissional contratado. Geralmente os profissionais já tem o modelo de contrato, e no caso de não ter você consegue gratuitamente na internet ou pagando para algum escritório de advocacia ou contabilidade. Além do contrato, deve guardar o recibo de todo e qualquer pagamento feito aos profissionais contratados e fornecedores.
- Construtora
Vantagens: Realiza todos os procedimentos necessários para construção (Limpeza, terraplanagem do lote).
Desvantagens: Cobram cerca de 20% a 30% a mais do valor da construção.
Não incluem ou facilitam adaptações naquilo que não está no contrato.
Utilizam material de 2ª ou 3ª linha de qualidade na construção (se quiser 1ª linha pagará mais por isso e deverá constar no contrato).
São as mesmas vantagens e desvantagens dos pedreiros autônomos. Com exceção que a empreiteira possui CNPJ e assim possui firma reconhecida.
Em questão de valores, a diferença é mínima ou pode até mesmo não ter, pois você irá contratar direito com o mestre de obra que tem sua empreiteira, se responsabiliza pelo grupo de pedreiros.
O que diferencia é a questão do proprietário ter mais segurança, por ser empresa e a empreiteira contratar os pedreiros e ajudantes, no caso de falta de pagamento, eles irão cobrar da empreiteira que os contratou.
Diferente das construtoras, os pedreiros não são funcionários da empreiteira, portanto o INSS deles deverá ser pago pelo proprietário da obra.
Algumas oferecem mão de obra e material incluso, praticamente o mesmo valor do material por conta própria. E outras oferecem apenas a mão de obra.
A supervisora da área de produtos e serviços Procon-SP, Márcia Christina Oliveira, aconselha que tanto para a contratação de pedreiros quanto de empreiteiras é preciso firmar contrato. “Isso estabelece garantia para quem contrata os serviços. No caso de alguma reclamação ou falta de cumprimento do que foi firmado, a pessoa pode acionar o Procon para tentar reverter a situação”. É preciso que conste no documento (contrato) recibos e pagamentos do que foi feito, endereço, RG e CPF do profissional ou da empresa, prazo de entrega da obra, valor acordado pelo serviço e formas de pagamento. “Entregue isso, vamos notificar o profissional e num prazo de dez dias é preciso que haja algum acordo. Caso contrário, é marcada audiência de reconciliação. O que não pode acontecer é deixar de recorrer.”

Um exemplo é uma edificação situada no estado do RS, que tem uma área de 200m², o seu terreno é plano, casa térrea e de padrão normal. Para esse calculo vá ao site do Sinduscon de seu estado e procure o cub mais atual. Após ter os dados em mãos veja o valor R1-N que em julho de 2013 no RS tem um valor de R$ 1.294,47.
Com o custo em mãos do metro quadrado faça um calculo simples:
Área x R1 = Custo total da casa
200m² x 1.294,47 = R$ 258.894